Immobilien stellen nach der Wahrnehmung aller Teilnehmer am Immobilienmarkt zu allen Zeiten eine – relativ betrachtet – sichere Anlageform dar. Diese Einschätzung ist grundsätzlich berechtigt, da Grund und Boden als knappe Ressource nicht beliebig vermehrbar sind. Als knappes Wirtschaftsgut erweisen sich Immobilien als vergleichsweise wertstabil und zu nahezu allen Zeiten gut handelbar.
Der Erwerb einer Immobilie dient dabei nicht allein der Schaffung eigengenutzten Wohnraums. Vielmehr kann er helfen, Vermögen in Zeiten hoher Inflation zu sichern und gleichzeitig zum langfristigen Vermögensaufbau beitragen.
Wie attraktiv der Immobilienerwerb für Anleger und Eigennutzer ist, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Angesichts des aktuellen Zeitgeschehens rücken dabei insbesondere Inflation, Renditeentwicklung sowie die Erwartungen an die zukünftige gesamtwirtschaftliche Entwicklung Deutschlands in den Fokus.
Die Wirkung der Inflation auf den Immobilienmarkt
Die Inflation betrifft alle Teilnehmer einer Marktwirtschaft und hat damit auch unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Unter Inflation versteht man den allgemeinen Anstieg des Preisniveaus innerhalb einer Volkswirtschaft über einen bestimmten Zeitraum hinweg.
Sie spiegelt die Abnahme der Kaufkraft einer Währung wider und wird daher auch als Teuerungsrate bezeichnet. Für Marktteilnehmer bedeutet eine steigende Inflation, dass mit einem konstanten nominalen Geldbetrag im Zeitverlauf immer weniger Waren und Dienstleistungen erworben werden können.
In einem solchen Umfeld erscheint es attraktiv, dem Kaufkraftverlust durch Investitionen in Realwerte entgegenzuwirken. Der Erwerb einer Immobilie stellt hierbei eine klassische Form der Absicherung gegen Inflation dar.
Trifft eine steigende Inflation auf ein niedriges Zinsniveau und damit auf günstig verfügbare Kreditmittel – wie es in Deutschland über viele Jahre der Fall war –, kann dies die Nachfrage am Immobilienmarkt erheblich verstärken. Da Angebot und Nachfrage die Preisbildung bestimmen, resultiert daraus ein anhaltender Anstieg der Immobilienpreise.
Kreditnehmer profitieren zudem davon, dass bei langfristig festgeschriebenen Nominalzinsen eine hohe Inflation zu einer faktischen Senkung des realen Zinssatzes führt. Der Realzins ergibt sich aus dem Nominalzins abzüglich der Inflationsrate.
Zinsentwicklung und Rolle der EZB
Diese Konstellation kann jedoch nicht dauerhaft bestehen. Eine zentrale Rolle spielt die Europäische Zentralbank (EZB), deren primäre Aufgabe die Sicherung der Preisstabilität im Euroraum ist.
Zur Bekämpfung der Inflation greift die EZB klassischerweise auf Zinserhöhungen zurück, um die Nachfrage zu dämpfen. Der von ihr festgelegte Leitzins bestimmt, zu welchen Konditionen sich Geschäftsbanken refinanzieren können und beeinflusst damit indirekt auch die Bau- und Kreditzinsen für private Marktteilnehmer.
Angesichts zeitweise zweistelliger Inflationsraten bei den Verbraucherpreisen sowie historisch hoher Erzeugerpreisinflation im Jahr 2022 bestehen Zweifel, ob Zinserhöhungen allein ausreichen, um die Inflation kurzfristig einzudämmen. Auch für das Jahr 2023 ist daher mit anhaltendem Inflationsdruck zu rechnen.
Marktausblick
Trotz steigender Finanzierungskosten ist ein Zusammenbruch des Immobilienmarktes nicht zu erwarten. Der Bedarf an Wohnraum in Deutschland bleibt hoch. Derzeit wird von einem zusätzlichen Bedarf von rund 300.000 bis 400.000 Wohnungen ausgegangen, dem kein ausreichendes Angebot gegenübersteht.
Selbst bei weiter steigenden Bauzinsen ist daher eher mit einer Verschiebung der Nachfrage und der Käuferstruktur zu rechnen als mit einem massiven Nachfrageeinbruch.